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下载送彩金50提现_肖钢领衔详解公募REITs困境 万亿市场望入快车道

导读:肖钢领衔课题组详解公募REITs困境 破解路径浮现万亿市场望入快车道本报记者 李维 北京报道在离任近三年后,肖钢的动态一度受到市场关注。在肖钢看来,目前市场对REITs的属性存在的认知困境,以及对REITs与房地产市场价格关系存在认知误区,是推动REITs发展的观念阻碍。肖钢指出,“上位法的缺失导致证券监管部门很难推动公募REITs的实施,相应的税收等配套政策也难以制定。”应该明确REITs的税收

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下载送彩金50提现,肖钢领衔课题组详解公募REITs困境 破解路径浮现万亿市场望入快车道

本报记者 李维 北京报道

在离任近三年后,肖钢的动态一度受到市场关注。

21世纪经济报道记者了解到,全国政协委员、原中国证监会主席肖钢即将于下月的《清华商业评论》上发表署名课题文章,对“制约我国公募REITs(房地产信托投资基金)的五大因素和破解路径”这一话题进行详解;该文章的课题组通过北京、天津、石家庄、杭州、苏州等城市的调研,指出当下业内对REITs业务存在的现实困境,并提出改革意见。

记者同时获悉,该课题组成员还包括证监会债券部副处长闫云松、中证金融研究院助理研究员石锦建,中证金融研究院博士后李欢、杨楷等证监系统人员。

对REITs的推动信号不止于此,另据记者获悉,在日前中国证券投资基金业协会(下称中基协)召开的资产证券化培训会上,REITs的发展也被重点提及。

在业内人士看来,种种迹象表明,流露了监管层对REITs业务所具有的推动意愿,而这有望推动REITs类市场获得更快的发展速度。

REITs的认知误区

多年以来,我国的REITs市场发展不足是市场的共识。

在业内人士看来,REITs的发展长期受到上位法、制度环境和投资环境的限制;而在肖钢的的上述调研文章中,其提出当下REITs发展面临五大困境,导致REITs面临了一定程度的推动障碍。

在肖钢看来,目前市场对REITs的属性存在的认知困境,以及对REITs与房地产市场价格关系存在认知误区,是推动REITs发展的观念阻碍。

肖钢指出,REITs兼具投融资的双重属性,而这种复杂性影响了国内对REITs规则的制定。

“REITs具有融资与投资双重属性,既是一种融资工具,同时又有重要的投资功能,呈现出与其他金融产品不同的特征。”肖钢表示,“正是因为这种产品的特殊性与复杂性,多年来关于REITs融资属性与投资属性的争论干扰了国内对REITs作用的研究,也影响了REITs规则制定的逻辑起点。”

另有一家大型券商投行人士则表示,REITs等复杂结构产品一度遭遇搁置,与2008年金融危机带来的冲击有关。

“当时2008年的金融危机很多观点认为衍生品存在问题,所以包括资产证券化、信用违约掉期等衍生品的创新遭到了搁置。”一家中字头券商投行人士指出。

肖钢同时指出,对REITs发展影响房地产调控政策的担忧,也存在误区。

“REITs底层资产不涉及居民住宅。REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施,包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主,与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。”肖钢指出,“商业地产价格上涨依赖于运营品质提高,租金收入上涨推动估值提高。而住宅价格更多体现为需求与供给平衡。可见,发展公募REITs与住宅价格没有直接联系,也不存在正向因果关系。”

与之不同的是,肖钢反而认为REITs有助于房地产周期的平滑性,并对存量时代的房地产行业起到“盘活存量”的作用,同时对住房租赁市场发挥推动力。

“如果REITs购买的房产价格偏高,将使其分红收益率下降,降低投资者对REITs的投资。”肖钢指出,“REITs可通过有效盘活存量资产,促进房地产业从‘重资产’向‘轻资产’运营转型,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面。”

立法空白待填补

REITs在立法层面的空白,也被肖钢所关注。

“中国现行《公司法》《证券法》主要规制股票和公司债券,没有认定REITs是证券品种,而REITs的交易结构具有特殊性,在发行主体、发行条件、信息披露和监督管理等方面与股票、债券存在显著差别。”肖钢指出,“上位法的缺失导致证券监管部门很难推动公募REITs的实施,相应的税收等配套政策也难以制定。”

肖钢同时指出,即便以目前的基金法来规范,也存在不适用症状。

“《基金法》主要规范二级市场证券投资与资产配置,与REITs的‘硬结合’将导致诸多法律条款冲突,难以完全适应。”肖钢指出。

在其看来,REITs的法律载体是REITs制度的核心,应当在《证券法》高度明确REITs为单独的证券品种,并制定一系列监管办法让REITs业务有规可循。

“在适用《证券法》的基础上,将REITs品种认定为单独的证券品种,认可其为公开上市的一种集体投资计划。今后在修订《证券法》时再制定专门条款,予以规范。”肖钢指出,“设立REITs发行及管理人资格等相关注册条件,明确REITs的参与主体、发行条件、信息披露及监督管理等具体事项,按照注册制要求完善发行流程,制定处罚规则体系。”

“目前基于资管产品、信托关系的上位法律法规也一直没有得到捋顺,REITs发展不足某种程度上也是上位法模糊导致的结果。”中银律师事务所一位律师对此表示。

值得一提的是,业内关注的REITs的税收政策也被肖钢所提及。他认为。应该明确REITs的税收中性政策,避免重复征税。

“逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收中性政策体系,在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费,在产品运营期间避免重复征税。”肖钢指出,“REITs份额的投资者交易与利得税率,在初期可参照公募基金的优惠税率执行,在运营一段时间后,可参照适用股票交易的税率。”

肖钢还提出,可以在长租公寓、养老公寓、优质商业物业和基础设施中选择一批项目,试点公募REITs,做到起步稳、起点高、示范性强,加强政策支持的精准度及有效性。

万亿市场扩容在即

在肖钢卸任证监会主席后首谈REITs的同时,更多有关REITs 的积极信号也在同步释放。

21世纪经济报道记者从中基协获悉,在1月17日召开的2019年第一期资产证券化业务培训班上,中基协党委委员、秘书长陈春艳表示,要 “积极推进REITs业务的发展路径”,同时“商业地产REITs项目等创新案例实务操作经验”也成为该期培训的重要内容。

无独有偶,上交所新年致辞中表示2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。深交所去年底也表示,下一步将继续支持住房租赁、基础设施、优质商业物业资产证券化,研究推进公募REITs,提升资产证券化服务国家战略能力。

实际上,部分类REITs产品也取得不断突破,以深交所为例,其去年陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”、商业物业储架类REITs产品“首创钜大奥特莱斯”等项目。

此外,部分地方政策也在积极鼓励REITs模式的进入。例如佛山市日前曾出台《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》,将REITs模式纳入了集体租赁住房融资渠道的考虑范围。

在业内人士看来,伴随着监管层的政策突以及上位法层面不断趋于完善,有望带给REITs市场更大的潜力和预期。

“很多成熟市场国家的REITs规模都是上万亿的,中国的不动产也有巨大的盘活存量的需求,这是一个巨大的蓝海市场。”上海一家券商资管部负责人表示,“在房地产调控下,开发商也都很有意愿通过这种方式实现轻资产转型,降低流动性风险。”

另据记者获悉,部分券商、基金子公司也在加强对REITs人才的储备。“目前这种结构化金融人才还是较为稀缺的,目前我们也在物色有类REITs、准REITs项目经验的人进来。”北京一家券商资管部人士坦言,“在政策推动的预期下,如果不提前准备,很有可能会在新市场中掉队。”

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